Comprar casa en España

Bij het aanschaffen van een huis in Spanje als vakantiewoning of bij emigreren komt aardig wat kijken.
Casas Real begeleid u in het complete aankoopproces, daarbij, als u dit wenst, bijgestaan door een advocaat. Casas Real beschikt over een ruim aanbod van onroerend goed te koop aan de Costa Blanca, voor een overzicht, klik hier.

Wat controleert Casas Real voor de overdracht?

Casas Real controleert voor al haar kopers de legale status van de woning, de identiteit van de verkopers, hun huwelijkse staat en voorwaarden en of ze bij machte zijn om te verkopen. Bij deze controle vragen wij het uittreksel van het register aan, de zogenaamde copia simple, een up-to-date uittreksel van één pagina met daarop de gegevens van de eigenaren, hypotheken en andere schulden en lasten.

Daarnaast controleren we of er is voldaan aan alle betalingsverplichtingen, zoals de onroerend goed belasting, de Impuestos de Bienes Inmeubles, de rekeningen van electriciteit, water, afval, en als het een vereniging van eigenaren betreft een verklaring van de administrateur dat alle verplichtingen tegenover de vereniging zijn voldaan.

Verder controleren we de legaliteit van de gebouwen en of het aantal vierkante meters overeenkomt met dat wat op papier vermeld wordt, zowel het aantal meters van de gebouwen als die van het grondstuk indien van toepassing. Indien dit niet klopt moet de eigenaar een technisch architect of landmeter laten komen die de meters registreert zodat die in de nieuwe escritura komen en dus gelegaliseerd en up-to-date zijn.

Het N.I.E. nummer

Het eerste wat u nodig heeft om een woning te kopen in Spanje is een NIE nummer . Want zonder NIE kunt u in Spanje niets kopen. Een NIE (Número de Identidad de Extranjero) is een fiscaal nummer dat u van de immigratiedienst krijgt.

Dit is uw fiscaal identificatienummer in Spanje. U zal deze nodig hebben om een huis te kopen in Spanje, uw belasting in te dienen, een bedrijf te starten, een bankrekening te openen, en voor bijna alle andere officiële formulieren die u in moet vullen. Zowel Europeanen als niet Europeanen krijgen een NIE. Deze moet u aanvragen bij de Policia Local.

Deze aanvraag kan een tijdje duren, via Spanje duurt het hooguit 2 weken, maar 2 maanden vanuit het Consulaat in Nederland, u kunt er dus maar zo vroeg mogenlijk mee beginnen.

Wat heeft u nodig om een NIE aan te vragen:

Origineel paspoort
Kopie paspoort
2 pasfoto´s
1 ingevuld aanvraagformulier voor NIE. Af te halen op het Policia Nacional buro of te downloaden bij Ministerio del Interior: download hier
1 kopie van dit ingevuld aanvraag formulier
leges (€ 10,50)
Indien noodzaklelijk, een machtiging.

Ter plaatse zult u nog het document 790 moeten invullen, met dit formulier moet u naar de bank om te betalen, dit kost u 9,18 € per persoon. Dit alles samen brengt u weer naar de Policia Local. (Openingstijden in Benidorm of Denia zijn van 9:00 tot 14:00).

Casas Real kan u helpen bij het aanvragen van de NIE en zal u begeleiden in het proces.
U kunt ook Casas Real opdracht geven om de NIE aan te vragen, maar dan dient u een makelaar van Casas Real te machtigen met een notariële machtiging, die machtiging moet dan in het Consulaat vertaald en geapostilleerd worden.

Een bankrekening bij een Spaanse bank

Wilt u een huis kopen in Spanje dan moet u een rekening openen bij een Spaanse bank. Als u wilt emigreren, en dus ingezetenen wordt en ook hier in Spanje belasting gaat betalen, moet u een residentenrekening openen. Blijft u in Nederland woonachtig dan moet u een non-residenten rekening openen. Het geld wat u voor de woning nodig heeft, kunt u via een SWIFT overschrijving vanaf uw Nederlandse bank overschrijven. U moet dan uw Spaanse IBAN nummer noteren. Het is beter om bedragen van 25.000 € over te maken, zo blijven de kosten voor de overschrijving laag.

Voorlopig koopcontract voor het kopen van een huis in Spanje

Het voorlopig koopcontract is een privé overeenkomst tussen de verkoper en de koper. In dit voorlopig koopcontract, wat door Casas Real wordt opgemaakt, kunt u de volgende zaken aantreffen:

Namen van de verkopers, hun paspoortnummers, DNI of NIE, adres en huwelijkse staat.
Namen van de kopers, hun paspoortnummers, DNI of NIE, adres en huwelijkse staat.
Register gegevens en adres, en beschrijving van het eigendom
Bedrag van de aanbetaling, meestal 10% van de koopsom en wanneer en hoe voldaan.
Aankoopbedrag van de woning.
Uiterste datum voor de notariële akte.
Dat het huis wordt verkocht vrij van lasten, leningen, hypotheken en huurders.
Er geen betalingsachterstanden zijn
Wie de notaris betaald, de belastingen en de plusvalia
Het juridisch district in geval van geschil
De datum van ondertekening

Bij de Spaanse notaris

Casas Real maakt voor u, binnen de in het voorlopig verkoopcontract aangegeven tijd, een afspraak bij de notaris. Naar de notaris neemt u mee:

Uw paspoort
Uw NIE
Een bewijs van de bank dat de bron aangeeft van alle betalingen.
De bankcheques voor de betaling en eventueel het contante geld

In het voorlopig verkoopcontract wordt meestal al bepaald wie wat betaald. Meestal zal het gaan op basis van kosten koper en dat betekent dat de koper de notaris betaald. De tarieven voor de notaris zijn wettelijk vastgesteld door het college van notarissen en variëren dus niet. U hoeft de notaris niet contant te betalen, hij zal u meestal een machtiging laten tekenen waarbij de door hem in rekening gebrachte kosten van uw rekening worden afgeschreven.

Ook betaald de koper de overdrachtsbelasting, in Spanje is dat de Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

De verkoper betaalt in de regel de Plusvalia, een onroerend goed belasting over de waarde vermeerdering van de grond die de verkoper betaald na de overdracht als eindafrekening aan de gemeente. Casas Real begeleid de verkoper in deze betaling en controleert dat dit gebeurt, omdat als de verkoper dit niet doet, de nieuwe eigenaar deze belasting moet betalen.

De totale kosten van de overdracht kunt u berekenen op deze site, helaas in het spaaans maar u kunt gebruik maken van een vertaalprogramma.

Kostensimulator

Doet het geval zich voor dat de eigenaar een buitenlander is en niet in Spanje ingeschreven staat (een niet-resident) dan moet u 3% van de koopsom inhouden en dit moet aan de Spaanse belastingdienst betaald worden als zijnde een voorheffing op een door de eigenaar te betalen winstbelasting. Vaak wordt ook de hier boven geschreven Plusvalia ingehouden, omdat volgens de wet bij een verkoper die niet resident is, de plusvalia voor rekening is van de koper. Wanneer de overeenkomst aanduid dat de plusvalia door de verkoper betaald dient te worden (in de meeste gevallen) dan moet dit bedrag van tevoren opgevraagd worden bij de gemeente of SUMA en het van de verkoopprijs ingehouden worden.

Het personeel van het notariskantoor bereid de "borrador" voor, de escritura in klad. Casas Real controleert deze en meldt zich eventueel aan als vertaler. Als alle gegevens kloppen, wordt de echte escritura op officieel notarieel papier uitgedrukt en komt de notaris binnen om deze voor te lezen, waarna er door alle partijen ondertekend wordt.

Het kantoor van de notaris stelt u meestal voor om zaken, zoals het betalen van de belasting ITP, het eventueel betalen van de bovengenoemde 3% voorheffing en het inschrijven in het register op zich te nemen. Casas Real adviseert altijd om dit te doen mits u daarvoor een eigen gestoria heeft.

Na de notaris

Als u bij de notaris de akte ondertekend heeft en de deur uitloopt, bent u de trotse eigenaar van een mooie woning in Spanje. De vorige eigenaar heeft u de sleutels overhandigt en u kunt uw nieuwe huis binnen. U heeft een "copia simple" gehad van de notaris, dit is een kopie van de escritura, de koopakte. De notaris gaat de eigendomsoverdracht nu melden bij het register, zodat daar ook binnen 2 maanden het eigendom op u naam is ingeschreven.

Inschrijven bij de gemeente

Wanneer de aanschaf van het eigendom rond is, moet u zich bij de gemeente inschrijven (het catastro). Vanaf dan bent u belastingplichtige voor de Spaanse onroerend goed belasting.
De aangifte van deze belasting moet u zelf in orde brengen, u krijgt niet automatisch een aangiftebiljet toegezonden. Als u nalaat, kan de heffing na jaren alsnog opduiken.

Inschrijving in de gemeente gaat zo:
Ieder gezinslid moet zelf komen voor de inschrijving (kleine kinderen hoeven niet mee)
Alle paspoorten en/of identificatie kaarten meebrengen
Uw huur of aankoopcontract van het eigendom waar u verblijft
Bij sommige gemeentes heeft u ook een kopie nodig van de elektriciteitsfactuur of de waterleverancier.

Als u gaat emigreren naar Spanje, gaat u naar het gemeentehuis en laat u zich inschrijven in het gemeenteregister (Empadronamiento). Tot op vandaag is dit nog steeds kostenloos.

Vroeger was een verblijfsvergunning nodig in Spanje. Deze heet "tarjeta de residencia". Nu is het een stuk eenvoudiger geworden. Een inschrijving in het "Registro Central de Extranjeros" en het hebben van een NIE nummer is genoeg.

Als u definitief naar Spanje vertrekt, moet u zich laten uitschrijven bij uw huidige gemeente. Daarvoor krijgt u dan een Model 8 mee.